Vedligeholdelse

Inden for vedligeholdelsesbegrebet sondres der mellem indvendig og udvendig vedligeholdelse.

Indvendig vedligeholdelse

Indvendig vedlige­holdelse omfatter:

  • maling
  • hvidtning
  • tapetsering i lejlig­heden
  • lakering af gulve

Udvendig vedligeholdelse

Udvendig vedligeholdelse omfatter:

  • al anden vedlige­holdelse uanset om det foregår i eller uden for lej­ligheden.

Den udvendige ved­ligeholdelse påhviler udlejeren med mindre andet er aftalt mellem lejer og udlejer. Dog skal lejeren som udgangspunkt vedlige­holde låse og nøgler.

Vedligeholdelseskonto

Den indvendige vedligeholdelse påhviler udlejeren med mindre andet er aftalt mellem lejer og udlejer.

Det betyder, at udlejeren skal af­sætte et fast årligt beløb til lejlig­hedens indven­dige ved­lige­holdelse på en konto for lejligheden. Har lejeren helt overtaget den indvendige vedlige­holdelsespligt, skal der ikke føres en konto for lejlighedens indvendige vedligeholdelse.

Beløbet udgør i 1994-niveau 29 kr. pr. m² og regu­leres årligt med 2,0 pct. tillagt en tilpasningspro­cent, jf. lov om en satsregulerings­procent. Beløbet opkræves over lejen.

I det omfang lejeren har overtaget pligten til ind­vendig vedlige­holdelse nedsættes beløbet forholds­mæssigt.

Udlejerens pligt til at vedligeholde lejligheden indvendig anses for opfyldt, når det afsatte beløb er anvendt.

Beløb, som er afsat på den indvendige vedligeholdelseskonto, tilhører ikke lejeren.

Hvem skal vedligeholde?

Udlejeren kan selv beslutte, om lejeren selv kan udføre vedlige­hol­del­ses­arbejder­ne, eller om der skal an­vendes faglærte hånd­værkere og hvil­ke.

Lejeren har ikke krav på, at udlejeren re­funderer udgifter til indvendig vedligeholdelse, som lejeren har udført, med mindre det er aftalt mellem parterne.

Konti for udvendig vedligeholdelse

I Boligreguleringsloven findes en række regler om konti for udvendig ved­ligeholdelse. Reglerne gælder for private udlejningsejendomme med beboelseslejemål, medmindre der er tale om ejendomme med færre end syv beboelseslejemål eller ejendomme, hvor mere end 80 pct. af ejendom­mens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse. Efter loven  skal der for disse ejendomme afsættes beløb til ejendommens udvendige ved­ligeholdelse.

Udlejerens udvendige vedligeholdelsespligt er ikke som ved den indvendige vedligeholdelsespligt begrænset til det beløb, der står på kontoen. Pligtens omfang afhænger af ejendommens vedligeholdelsesstand.

Vedligeholdelsespligt

Lejelovgivningen indeholder en række regler, som kan bruges over for den part, som ikke over­holder pligten til vedlige­holdelse.

Sanktioner

Reglerne vedrører både sanktioner over for lejere og over for udlejere, som ikke overholder vedligeholdel­sespligten.

Vedrørende sanktionerne over for udlejeres manglende over­holdelse af vedligeholdelsespligten, gælder der særlige regler. Sanktionerne kan eksempelvis bestå i et påbud om udbedring af vedligeholdelsesmanglerne eller en nedsættelse af lejen. Det er huslejenævn eller domstolene, som afgør disse sanktioner

Vurderingen af, om lejerens vedligeholdelsespligt er over­holdt ved fraflytning, tager udgangspunkt i den tilstand leje­målet havde ved indflytningen.

Det kan imidlertid være vanskeligt at bevise leje­målets tilstand ved indflytningen efter en længere lejeperiode. Det vil derfor være en god idé, hvis lejeren tager billeder af lejligheden ved indflytningen.

Udlejeren fremsætter oftest først sit eventu­elle krav i fraflytningssituationen.

Modregning i depositum

Hvis udlejeren som følge af lejerens manglende op­fyldelse af vedlige­holdel­ses­plig­ten får et krav imod lejeren, vil udle­jeren kunne foretage modreg­ning i depositum.

Udlejeren kan både i lejeperioden og efter dennes udløb udføre ved­ligeholdelsesar­bejder for lejerens regning.

Hvis en lejer ikke overholder pligten til at vedligeholde det lejede, vil udlejeren i visse til­fælde kunne opsige leje­aftalen under henvisning lejerens manglende “iagt­tagelse af god skik og orden”.

I særlig grove tilfælde kan udlejeren ophæve leje­forholdet efter bestemmelserne herom i lejeloven.

Vedligeholdelsesmangler

Hvis der opstår uenighed mellem parterne om vedligeholdelsesmangler, vil sagen skulle afgøres af enten huslejenævnet eller boligretten.